Vonovia Aktie Prognose Vonovia: Wann ist genug, genug?

News: Aktuelle Analyse der Vonovia Aktie

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Vonovia
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Zur Vonovia Aktie

Der Immobiliensektor wird derzeit kritisch beäugt und das mit gutem Grund. Steigende Zinsen sind Gift für Immobilien und belasten die Preise.

Denn höhere Zinsen bedeuten schlichtweg, dass sich potenzielle Käufer weniger leisten können. Ist die Party bei Vonovia vorbei?

Die Zinsen sind noch immer niedrig

Dabei sollte man aber nicht vergessen, dass wir uns auch jetzt noch nicht in einem Hochzins-Umfeld bewegen.
Ich weiss noch genau, als ich vor mehr als zehn Jahren meine erste Immobilie erworben habe.

Man schrieb das Jahr 2010 und der Kreditzins lag bei 3,45%. Wir sind also auch jetzt, mit gängigen Zinsen von um die 2,80%, noch weit entfernt von dem, was vor nicht allzu langer Zeit normal war.

Was möchte ich Ihnen damit sagen? Es hat mich und andere bei 3,45% nicht davon abgehalten eine Immobilie zu erwerben, der Markt wird sich nicht einfach in Luft auflösen.
Es ist aber wahrscheinlich, dass die Zeiten enormer Preisexplosionen vorbei sind. Ich kann daran wenig Schlechtes erkennen.

33 und 63

Dass die Preise jetzt plötzlich ins Bodenlose fallen, ist nicht anzunehmen. Der Immobilienmarkt sendet keinerlei Signale in diese Richtung.

Deshalb darf man sich schon die Frage stellen, ob der Abverkauf bei Vonovia nicht zu weit geht.
Das Portfolio dürfte kaum an Wert verloren haben, der Markt reagiert aber so, als wären die bisherige Einschätzung des Nettovermögens von Vonovia fern der Realität.

Anders lässt sich der Abschlag zum EPRA NTA von 63,22 Euro nicht erklären.

Dabei scheint die Börse einige Dinge zu ignorieren.
Wie sollen die Immobilienpreise mit Blick auf die hohe Inflation, steigenden Baukosten, gesunkener Bauaktivität und steigenden Mieten nachhaltig fallen?

Vielleicht fehlt mir die Kreativität.

Kredite sind höchst lukrativ

Und noch ein Punkt wird unterschätzt:
Die Kreditzinsen sind zwar von 1% auf 2,8% gestiegen, die Inflation liegt aber irgendwo bei gefühlten 10%.

Kredite sind also hochattraktiv, vor allem, wenn man davon ausgeht, dass die Inflation über einen längeren Zeitraum bei 3% oder mehr bleiben wird.

Am Ende des Tages bringt mich das zu einer optimistischeren Einschätzung von Vonovia als den derzeitigen Konsens.

Das kostet richtig

Was aber real ist, ist die Tatsache, dass Vonovia zukünftig unter höheren Finanzierungskosten leiden wird.

Das könnte sich erheblich auf die Profitabilität niederschlagen. Nehmen wir beispielsweise an, dass die Finanzierungskosten des Konzerns von derzeit 1,1% auf 3,0% steigen werden, dann würden die Zinsaufwendungen von derzeit rund 400 Mio. auf 1,2 Mrd. Euro steigen.

Das geschieht natürlich nicht über Nacht, denn Baukredite haben entsprechend lange Laufzeiten.

Doch nehmen wir einfach an, dass es über Nacht und bereits 2021 geschehen wäre. Statt einem Gewinn von 2,83 Mrd. Euro hätte man dann ein Nachsteuerergebnis von circa 2,4 Mrd. Euro erzielt.

Dadurch lässt sich ein Kurshalbierung kaum rechtfertigen. Anleger scheinen wirklich ein Worst-Case-Szenario einzupreisen, in dem sich die FFO halbieren.
Nur so lässt sich der Kurssturz erklären.

In diesem Szenario bliebe Vonovia aber immer noch die Möglichkeit Immobilien zu verkaufen, die mit grosser Sicherheit den Börsenwert übersteigen.
Vonovia selbst beziffert den Wert des Immobilienportfolios abzüglich aller Verbindlichkeiten auf 63,22 Euro.
Selbst, wenn real nur 50 Euro erzielt werden könnten, wäre es wesentlich mehr als der aktuelle Aktienkurs. Wie man es dreht und wendet, Vonovia scheint niedrig bewertet zu sein. Wir werden sehen, ob sich diese Einschätzung in steigenden Kursen niederschlagen wird.
Für die Wartezeit bis dahin wird man mit einer Dividendenrendite von voraussichtlich 5,47% entlohnt.

Chart vom 18.05.2022 - Kurs: 88 Kürzel: VNA - Wochenkerzen | Online Broker LYNX
Chart vom 18.05.2022 – Kurs: 88 Kürzel: VNA – Wochenkerzen

Aus technischer Sicht steht die Aktie auf der Kippe. Fällt Vonovia unter den Aufwärtstrend und das bisherige Jahrestief bei 31,76 Euro, droht ein Abverkauf in Richtung 30,00 – 29,50 Euro.
Unter 29 Euro wäre sogar der Weg in Richtung 25 Euro frei.

Aus Sicht der Bullen sollte die Aktie möglichst schnell wieder über 35 Euro, oder besser noch 37 Euro, steigen. Kommt es dazu, würde sich das Chartbild erheblich aufhellen, was wiederum weitere Kursgewinne in Richtung 40 und 42,50 USD ermöglichen könnte.

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Vorherige Analysen der Vonovia Aktie

Lassen Sie sich den Artikel vorlesen:

Vonovia und der ganze Sektor ist ja durch die erhöhten Zinsen unter Druck gekommen, was auch Sinn ergibt.
Andererseits steigen die Immobilienpreise und Mieten trotzdem weiter.

Was setzt sich am Ende durch? Zahlen oder Emotionen?

Probleme, wohin man sieht

Dass ich mein Geld auf Zahlen wetten würde und an der Börse auch immer wieder wette, dürfte meinen Lesern bekannt sein.

Es ist aber nicht von der Hand zu weisen, dass der Immobilienmarkt in der aktuellen nicht ganz risikolos ist.

Steigende Zinsen helfen den Preisen sicherlich nicht, denn die (Re-)Finanzierung von Immobilien wird dadurch natürlich teurer.
Muss man einen höheren Zinssatz bezahlen, kann man sich weniger Kredit und somit auch weniger Immobilie leisten.

Der Anstieg der Finanzierungskosten von 1 auf 2% kann sich hier massiv auswirken, vor allem, wenn man weiss, wie bisher finanziert wurde.

Im Endeffekt wurden in den letzten Jahren viele Immobilien für eine Mietrendite, ob implizit oder nicht, von rund 3% ge- und verkauft.
Ich habe meine ganz eigene Theorie, warum sich das als Boden herausgestellt hat und die ist ziemlich simpel:

Wenn der Zinssatz bei 1% liegt und die Bank mindestens 2% Tilgung möchte, benötigt man, damit sich die Sache wenigstens deckt eben eine Mietrendite von 3%.
Soweit die These.
Dass Immobilien für eine Mitredete von 3% gehandelt wurden, ist unterdessen Fakt.

Ganz schlechte Sache

Bitte nehmen Sie diesen Wert lediglich als Richtschnur, selbst verständlich gab es regional erhebliche Abweichungen und unzählige Einzelfälle, in denen die Situation eine ganz andere war.

Wir sprechen hier lediglich von der allgemeinen Marktlage.

Spinnt man den vorherigen Gedanken weiter und die Zinsen steigen von 1 auf 2%, wie sie es bei zehnjährigen Baukrediten getan haben, wirkt sich das nachhaltig auf den Markt aus.

Wer sich bisher womöglich noch einen Kredit von 500.000 Euro leisten konnte, kann sich durch den Anstieg der Kreditzinsen womöglich „nur“ noch 400.000 Euro leisten.
Das wird sich ohne jede Frage auf den Markt auswirken.

Darüber hinaus sind die Mieten über Jahre hinweg schneller gestiegen als die Einkommen und die Immobilienpreise noch stärker als die Mieten.
Beide Entwicklungen können und werden sich nicht ewig fortsetzen.

Falls Ihnen das nicht an Abschreckung ausreicht, können wir uns jetzt Vonovia zuwenden.

Doch nicht ganz so schlimm

Denn es gibt auch gute Gründe, warum Immobilien und dementsprechend auch Unternehmen wie Vonovia dennoch interessant sein könnten.

Am Ende des Tages steigen die Immobilienpreise und Mieten trotz all der Unkenrufe weiter. Ob das auch in Zukunft der Fall sein wird, werden wir erst im Nachhinein erfahren.

Aber im Endeffekt ist ein Kredit mit einem Zins von 2% bei einer Inflation von 7% noch immer spottbillig.
Die Differenz zwischen Inflation und Zinskosten ist heute sogar noch höher als es in den letzten Jahren war.

Selbst wenn die Inflation perspektivisch wieder auf 3% sinkt, bekommt man das Geld faktisch umsonst. Es ist schwer vorstellbar, wie die Immobilienpreise in diesem Umfeld spürbar sinken sollen.

Das Geld ist einfach zu billig und da übertüncht alle anderen Faktoren und hebelt sie bis zu einem gewissen Mass aus.
Gewinner sind die, die bereits Immobilien, Baukredite und/oder Schulden haben. Der Sparer wird hingegen durch die Hintertür enteignet.

In Summe würde ich behaupten, dass es für Vonovia perspektivisch gar nicht schlecht aussieht.
Vermutlich wird sich die Geschäftsentwicklung nicht mehr in dieser Dynamik fortsetzen, aber unter dem Strich werden die Kennzahlen weiterhin zur Oberseite zeigen.

Wenn man zu diesem Schluss kommt, reicht das argumentativ weitgehend aus, um ein Investment in Vonovia zu rechtfertigen aus reich wirtschaftlicher Sicht zu rechtfertigen.

Denn Vonovia ist mit einem P/FFO 20,0 sicherlich nicht hoch bewertet. Die Bewertung entspricht einem Immobilienportfolio, welches nach allen Kosten eine Mietrendite von 5,0% abwirft.
Das ist auch der Grund, warum sich Vonovia eine stattliche Dividende leisten kann.

Immerhin wird für 2022 eine Dividendenrendite von 4,24% erwartet, im Folgejahr 4,48% und 2024 sollen es bereits 4,64% werden.
Jeweils bezogen auf den heutigen Kurs.

Darüber hinaus sind die Vermögenswerte von Vonovia natürlich erheblich. Im Immobiliensektor wird hier gerne das EPRA NTA herangezogen.
Hinter dem etwas sperrigen Begriff verbirgt sich eine Empfehlung zur Berechnung des Nettowertes von Immobilien durch die European Public Real Estate Association (EPRA).

Das NTA (Net Tangible Assets) hat hier das NAV (Net Asset Value) abgelöst. Demnach belaufen sich die Vermögenswerte von Vonovia auf 66,73 Euro je Aktie.

Chart vom 04.04.2022 Kurs: 42,76 Kürzel: VNA - Wochenkerzen | Online Broker LYNX
Chart vom 04.04.2022 Kurs: 42,76 Kürzel: VNA – Wochenkerzen

Allerdings wurde der mehrjährige Aufwärtstrend durch die Verluste der letzten Monate durchbrochen.

Jetzt ist Vonovia am zentralen Support bei 42,60 Euro angekommen. Gelingt auf diesem Niveau eine Bodenbildung, könnte ein neuer Aufwärtstrend (türkis) etabliert werden.
In diesem Szenario wären erneute Kursgewinne in Richtung 47,80 Euro wahrscheinlich. Darüber hellt sich das Chartbild zunehmend auf.

Fällt Vonovia jedoch nachhaltig unter 42,60 Euro, muss mit einer Ausdehnung der Korrektur in Richtung 40 oder 37,20 Euro gerechnet werden.

Trendbetrachtung auf Basis 6 Monate: Das vergangene Börsenjahr verlief für Anleger des deutschen Immobilienunternehmens eher enttäuschend. Bis auf eine kurze Zwischenrallye im Sommer 2021 konnte die Vonovia-Aktie kaum überzeugen und befindet sich seither in einer stetigen Abwärtsbewegung.

Im November gab es die letzte Attacke der Bullen, doch nach dem Bruch des Bodens bei 53 EUR wurde der Titel erneut in den Keller geschickt. Aktuell sieht die Lage seit längerer Zeit wieder etwas vielversprechender aus, denn die Kurse konnten im Laufe der vorigen Handelswoche die gleitenden Durchschnitte der Perioden 20 und 50 zurückerobern. Der bärische Gesamttrend konnte somit vorerst beendet werden.



Expertenmeinung: Auch das Handelsvolumen war in der letzten Woche überdurchschnittlich hoch – ein gutes Zeichen. Dass die Kurse nach einem +10% Schub wieder leicht konsolidieren, ist völlig normal.

Zudem scheint sich gerade eine Bullenflagge zu bilden. Eine gute Chance, um die Aktie zurück in den Rallyemodus zu führen. Hierzu müsste das Hoch der vorigen Woche mit viel Volumen gebrochen werden. Danach würde sich Vonovia mittelfristig wieder in einen bullischen Aufwärtstrend begeben.

Aussicht: NEUTRAL

Chart vom 02.02.2022 Kurs: 50.36 Kürzel: VNA | Online Broker LYNX

Niedrige Zinsen, hohe Inflation und die Notenbanken können oder wollen nichts dagegen tun. Was bedeutet das für Vonovia?

Was können die Notenbanken tun?

Seit Jahren sind die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Daran hat sich trotz der enormen Inflation der letzten Monate wenig geändert.
Den Notenbanken scheinen die Hände gebunden zu sein. Wahrscheinlich würde eine Erhöhung der Leitzinsen auch wenig an der Inflation ändern.

Früher war man durch Senkungen der Leitzinsen nicht dazu in der Lage Inflation zu generieren, heute wird man durch das Gegenteilige wohl auch wenig ausrichten.
Die derzeitige Inflation ist schliesslich nicht nur von der Geldmenge getrieben, sondern von den Problemen in den Lieferketten – also einem gesunkenen Angebot an Gütern.

Ferner nutzen natürlich viele Firmen dieses Umfeld, um Preiserhöhungen durchzusetzen, die man über Jahre hinweg nicht durchgeführt hatte.

Wenn Sie meine Gedanken zu dem Thema interessieren:
Historische Ausmasse: Wird die Flucht in Sachwerte jetzt komplett eskalieren?

Die Flucht in Sachwerte dürfte meines Erachtens anhalten, womöglich verschärft sie sich sogar.

Wer will schon Geld?

Es hört sich paradox an, aber jeder will sein Geld loswerden. Alle wissen, dass sich um einen schlechten Speicher für Kaufkraft oder Wohlstand handelt.
Das wird durch die hohe Inflation nicht besser. Ebenso wenig, dass man inzwischen bei vielen Banken Strafzinsen zahlen muss.

Selbst die Banken wollen kein Geld mehr, sie haben genug. Was bleibt einem also übrig, wenn man eine grössere Summe Cash auf der hohen Kante oder ständig überschüssiges Kapital hat?
Man muss es geradezu zwangsweise in irgendetwas investieren. Ein Teil davon fliesst in Aktien, ein Teil in Anleihen, ein Teil in Immobilien, Edelmetalle, Cryptos, Sammlerobjekte und so weiter.

Entgegen vielen anderen erwarte ich daher auch keinen Einbruch am Immobilienmarkt. Es ist schlichtweg zu viel billiges Geld vorhanden und das überschattet alle anderen Argumente, die gegen Immobilien sprechen.

Derer gibt es genüge, angefangen bei den Mietrenditen, zu denen Immobilien gehandelt werden. Oder auch die demographische Entwicklung. Die Bevölkerung in Deutschland wächst nicht.
Solange man aber zu 1% finanzieren kann und die Inflation bei 2 oder gar 5% liegt, spielt das alles keine Rolle.

Es ist attraktiver eine Immobilie zu kaufen und leer stehen zu lassen, als Cash zu halten. Genau zu diesem Schluss kommen dann auch viele Investoren. Ich befürworte das keineswegs, es ist aber die Realität, die durch die politischen Rahmenbedingungen geschaffen wird.

Solange sich daran nichts ändert, wird der Immobilienmarkt nicht einbrechen. Und was soll sich bei der Lethargie unserer Politiker, der EU und der EZB schon ändern?

Das geht einfach so weiter

Dementsprechend sollte sich das Geschäft von Vonovia auch weiterhin gut entwickeln.
Den grössten Teil der Wertsteigerungen haben Immobilien wohl hinter sich. Das Tempo dürfte (hoffentlich) nachlassen.

Es kann schliesslich nicht ewig der Fall sein, dass die Mieten wesentlich schneller als die Einkommen steigen und die Immopreise sogar noch schneller.

Aber auch einige Prozent Wertsteigerung pro Jahr summieren sich. Hinzu kommen Mietsteigerungen und die Möglichkeit, ständig den laufenden Cashflow zu reinvestieren und dadurch neue Wohnungen zu kaufen.

Ein weiterer Punkt sind Umschichtungen. Man verkauft beispielsweise ein Objekt, welches einen niedrigen Schuldenstand hat und kann dann mit dem frei gewordenen Kapital ein grösseres Objekt erwerben.
Oder man nutzt den alten Bestand als Sicherheit für neue Immobilien.

Das summiert sich

Bei einem Bestand von mehr als 400.000 Wohnungen dreht sich dadurch ständig das Rädchen.
Diese Effekte sollte man nicht unterschätzen.

Bei der Grösse von Vonovia mündet das Jahr um Jahr in Mehreinnahmen von mehreren hundert Millionen Euro.

Ziehen wir beispielhaft das letzte Halbjahr heran. Tatsächlich war die Zahl der im Bestand befindlichen Wohnungen mit 414.068 nahezu unverändert (-0,2%).

Allerdings ist die durchschnittliche Miete von 7,03 auf 7,29 Euro je Quadratmeter gestiegen.
Unter dem Strich kletterten die Konzernerlöse um 10,0% auf 2,31 Mrd. Euro.

Die FFO je Aktie stieg um 6,6% auf 1,25 Euro je Aktie. In den letzten zwölf Monaten wurde ein FFO von 2,38 Euro je Aktie erzielt. Hinzu kommen Veräusserungsgewinne.

Bei einem Kurs von 49,20 Euro kommt Vonovia auf einen P/FFO von 20,7.
Das entspricht einem Immobilienportfolio, welches nach allen Kosten eine Mietrendite von 4,83% abwirft.

Ein Grossteil davon wird in Form einer Dividende ausgeschüttet. Für das Geschäftsjahr 2021 werden 1,65 Euro erwartet, was einer Dividendenrendite von 3,35% entspricht.
In den kommenden beiden Jahren könnte die Ausschüttung auf 1,80 und dann 1,92 Euro je Aktie steigen.

Das kann sich sehen lassen. Durch die ausgedehnte Seitwärtsbewegung ist die Aktie jetzt wieder attraktiv bewertet.

Auch ein anderer Punkt spricht dafür. Vonovia beziffert den Wert des Immobilienbestands (EPRA NTA) auf 39,37 Mrd. Euro, was 68,44 Euro je Aktie entspricht.
Selbst wenn man einen gewissen Abschlag oder eine Sicherheitsmarge einrechnet, ist der Kurs weit von diesem Niveau entfernt.

Chart vom 04.01.2022 Kurs: 49,20 Kürzel: VNA - Wochenkerzen | Online Broker LYNX
Chart vom 04.01.2022 Kurs: 49,20 Kürzel: VNA – Wochenkerzen

Aus technischer Sicht ist die Aktie auf ein interessantes Niveau zurückgekommen. Für antizyklische Investoren könnte das eine Gelegenheit sein.

Prozyklische Signale würden sich bei einem Wochenschluss über 50,50 Euro ergeben. Dann wäre der Weg in Richtung 55 Euro frei.

Fällt die Aktie jedoch unter 47 Euro, haben die Bullen ihre Chance vertan.