Der Immobiliensektor wird derzeit kritisch beäugt und das mit gutem Grund. Steigende Zinsen sind Gift für Immobilien und belasten die Preise.
Denn höhere Zinsen bedeuten schlichtweg, dass sich potenzielle Käufer weniger leisten können. Ist die Party bei Vonovia vorbei?
Die Zinsen sind noch immer niedrig
Dabei sollte man aber nicht vergessen, dass wir uns auch jetzt noch nicht in einem Hochzins-Umfeld bewegen.
Ich weiss noch genau, als ich vor mehr als zehn Jahren meine erste Immobilie erworben habe.
Man schrieb das Jahr 2010 und der Kreditzins lag bei 3,45%. Wir sind also auch jetzt, mit gängigen Zinsen von um die 2,80%, noch weit entfernt von dem, was vor nicht allzu langer Zeit normal war.
Was möchte ich Ihnen damit sagen? Es hat mich und andere bei 3,45% nicht davon abgehalten eine Immobilie zu erwerben, der Markt wird sich nicht einfach in Luft auflösen.
Es ist aber wahrscheinlich, dass die Zeiten enormer Preisexplosionen vorbei sind. Ich kann daran wenig Schlechtes erkennen.
33 und 63
Dass die Preise jetzt plötzlich ins Bodenlose fallen, ist nicht anzunehmen. Der Immobilienmarkt sendet keinerlei Signale in diese Richtung.
Deshalb darf man sich schon die Frage stellen, ob der Abverkauf bei Vonovia nicht zu weit geht.
Das Portfolio dürfte kaum an Wert verloren haben, der Markt reagiert aber so, als wären die bisherige Einschätzung des Nettovermögens von Vonovia fern der Realität.
Anders lässt sich der Abschlag zum EPRA NTA von 63,22 Euro nicht erklären.
Dabei scheint die Börse einige Dinge zu ignorieren.
Wie sollen die Immobilienpreise mit Blick auf die hohe Inflation, steigenden Baukosten, gesunkener Bauaktivität und steigenden Mieten nachhaltig fallen?
Vielleicht fehlt mir die Kreativität.
Kredite sind höchst lukrativ
Und noch ein Punkt wird unterschätzt:
Die Kreditzinsen sind zwar von 1% auf 2,8% gestiegen, die Inflation liegt aber irgendwo bei gefühlten 10%.
Kredite sind also hochattraktiv, vor allem, wenn man davon ausgeht, dass die Inflation über einen längeren Zeitraum bei 3% oder mehr bleiben wird.
Am Ende des Tages bringt mich das zu einer optimistischeren Einschätzung von Vonovia als den derzeitigen Konsens.
Das kostet richtig
Was aber real ist, ist die Tatsache, dass Vonovia zukünftig unter höheren Finanzierungskosten leiden wird.
Das könnte sich erheblich auf die Profitabilität niederschlagen. Nehmen wir beispielsweise an, dass die Finanzierungskosten des Konzerns von derzeit 1,1% auf 3,0% steigen werden, dann würden die Zinsaufwendungen von derzeit rund 400 Mio. auf 1,2 Mrd. Euro steigen.
Das geschieht natürlich nicht über Nacht, denn Baukredite haben entsprechend lange Laufzeiten.
Doch nehmen wir einfach an, dass es über Nacht und bereits 2021 geschehen wäre. Statt einem Gewinn von 2,83 Mrd. Euro hätte man dann ein Nachsteuerergebnis von circa 2,4 Mrd. Euro erzielt.
Dadurch lässt sich ein Kurshalbierung kaum rechtfertigen. Anleger scheinen wirklich ein Worst-Case-Szenario einzupreisen, in dem sich die FFO halbieren.
Nur so lässt sich der Kurssturz erklären.
In diesem Szenario bliebe Vonovia aber immer noch die Möglichkeit Immobilien zu verkaufen, die mit grosser Sicherheit den Börsenwert übersteigen.
Vonovia selbst beziffert den Wert des Immobilienportfolios abzüglich aller Verbindlichkeiten auf 63,22 Euro.
Selbst, wenn real nur 50 Euro erzielt werden könnten, wäre es wesentlich mehr als der aktuelle Aktienkurs. Wie man es dreht und wendet, Vonovia scheint niedrig bewertet zu sein. Wir werden sehen, ob sich diese Einschätzung in steigenden Kursen niederschlagen wird.
Für die Wartezeit bis dahin wird man mit einer Dividendenrendite von voraussichtlich 5,47% entlohnt.
Aus technischer Sicht steht die Aktie auf der Kippe. Fällt Vonovia unter den Aufwärtstrend und das bisherige Jahrestief bei 31,76 Euro, droht ein Abverkauf in Richtung 30,00 – 29,50 Euro.
Unter 29 Euro wäre sogar der Weg in Richtung 25 Euro frei.
Aus Sicht der Bullen sollte die Aktie möglichst schnell wieder über 35 Euro, oder besser noch 37 Euro, steigen. Kommt es dazu, würde sich das Chartbild erheblich aufhellen, was wiederum weitere Kursgewinne in Richtung 40 und 42,50 USD ermöglichen könnte.
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