Aussichten für „Betongold“ weiterhin glänzend: Die besten offenen Immobilien-Fonds für Privatanleger 2019

Immobilienfonds-Vergleich 2019: Mit diesen offenen Immobilienfonds können Sie vom anhaltenden Immobilien-Boom profitieren

Sind Immobilienfonds eine sinnvolle Kapitalanlage?

Durchaus, denn Immobilien gelten als Sachwertinvestments in Niedrigzinszeiten als attraktive Langfristanlage und stabile Depotbeimischung. Niedrige Zinsen, eine stetige Verteuerung von Mieten und starke Kapitalzuflüsse treiben den Immobilienmarkt seit Jahren an. Und die Preise für Wohnraum kennen daher nur eine Richtung: nach oben. Und das gilt übrigens nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Gewerbeobjekte. Allein seit 2010 verteuerten sich deutsche Büros, Einkaufszentren, Hotels und Co. um mehr als +30%.

Und dennoch: Allen Unkenrufen und Warnungen vor einer Blasenbildung zum Trotz ist eine Abschwächung des Betonbooms nicht in Sicht, denn alle Schlüsselfaktoren sind weiterhin positiv. Offene Immobilien-Fonds gehören zu den Profiteuren. Mit ihnen konnten Anleger in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich +2,7% Rendite p.a. erzielen, 2018 waren sogar +3,3% drin. Anders als mit deutschen Staatsanleihen lässt sich mit „Betongold“ also noch immer Geld verdienen. Wir sehen uns heute für Sie an, welche Immobilienfonds für Anleger am attraktivsten sind.

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Konjunktureintrübung zwingt EZB zu fortgesetzter Nullzins-Politik

Angetrieben wird der lange Immobilien Aufschwung durch die anhaltende Nullzins­Politik der Europäischen Zentralbank. Als Anfang 2018 Gerüchte über eine bevorstehende Zinswende aufkamen, gerieten die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften und REITs vorübergehend unter Druck. Denn günstige Refinanzierungen sind in der Branche ein wichtiger Faktor für Rendite- und Wertsteigerungen. Mittlerweile ist jedoch längst klar, dass an der Zinsschraube wohl doch nicht so rasch gedreht wird – eher im Gegenteil. Anfang März sagte EZB-Präsident Mario Draghi die Zinswende offiziell ab. Vor dem Hintergrund einer sich eintrübenden Wirtschaftslage in der Euro-Zone erklärte Draghi in einer außergewöhnlichen Pressekonferenz, die Leitzinsen „mindestens bis Ende 2019“ unverändert bei 0,0 Prozent zu belassen. Zuvor war von einer Zinswende im Sommer die Rede. Für den Immobilienmarkt ist das eine hervorragende Nachricht.

Die wichtigsten Schlüsselfaktoren sprechen für einen weiterhin starken Immobilienmarkt

Zwar sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren bereits erheblich gestiegen. Zuvor jedoch hatte sich vor allem der deutsche Wohnimmobilienmarkt fast 20 Jahre lang kaum vom Fleck bewegt. Ein Teil des Anstiegs kann also durchaus als ein Aufholen der Aufwärtsentwicklungen anderer Länder gewertet werden. Zu den niedrigen Zinsen, Aufholeffekten und der Inflation kommt eine Reihe von strukturellen Faktoren, wie die weiterhin zu geringe Zahl an Neubauten, anhaltende Zuwanderung und die Urbanisierung. Daraus resultiert vor allem in den Ballungsräumen ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum, eine Verteuerung der Mieten und eine niedrige Leerstands-Quote. Auch wenn die Wertsteigerungen in naher Zukunft wahrscheinlich nicht mehr so hoch ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren, könnten die stetig anziehende Mieten jedoch weiterhin für ein akzeptables Renditeniveau bei Immobilien-Anlagen sorgen.

Immobilieninvestment in beliebiger Höhe ohne Aufwand: Offene Immobilienfonds

Wer an Immobilien und Immobilienfonds denkt, der sollte jedoch einen Anlagehorizont von einigen Jahren mitbringen, mindestens vier oder fünf. Vor allem offene Immobilienfonds (auch Grundstücksfonds genannt) gelten als erste Wahl für Anleger, die selbst keine Immobilie (z.B. Haus oder Eigentumswohnung) kaufen wollen oder können. Wer Aufwand und Risiko einer selbst betreuten Immobilie scheut oder mit kleineren Beträgen trotzdem von stabilen Mieterträgen und langfristigen Wertsteigerungen verschiedener Objekte oder Grundstücke profitieren will, hat mit Immo-Fonds eine diversifizierte, konservative Alternative. Die historischen Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich über der Inflationsrate und die Anlageform gilt generell als relativ sicher und wertstabil.

Für konservative Privatanleger erste Wahl im Vergleich zu Immobilien-Aktien, REITs & Immobilien-ETFs

Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds mit oft jahrelanger Bindung entfällt bei offenen Fonds auch das Risiko von Nachschusspflichten. Und im Vergleich zu Immobilien-ETFs, Immobilien-Aktien und REITs haben offene Immobilienfonds einige Vorteile. Sie schwanken wertmäßig kaum und sind auch bei Marktturbulenzen ein relativ sicherer Hafen. Die tägliche Kursermittlung durch den Anbieter basiert auf stabilen Buchwerten und kontinuierlich fließenden Mieterträgen. Immobilien-Aktien, -ETFs und -REITs hingegen unterliegen mitunter stark schwankenden Börsenpreisen, die ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Auch auf Zinsänderungen reagieren Immobilienfonds weitaus unsensibler als beispielsweise Anleihen, Aktien oder Immobilien-REITs.

Meist schlummern in den Objekten der offenen Immobilienfonds auch stille Reserven, denn die Bewertungsansätze unterliegen sehr konservativen Bewertungsmaßstäben. Deshalb führen Verkäufe in passablen Marktphasen oftmals zu außerplanmäßigen Erträgen. Besonders beliebt sind unter Anlegern deutsche, österreichische und Schweizer Immobilienfonds. Meist lässt sich auch in Form von Sparplänen an den professionell gemanagten Immobilienportfolios teilhaben.

Immobilienfonds: Diese verschiedenen Arten gibt es

Bei den meisten offenen Immobilienfonds, oder Open-End-Fonds, wird hauptsächlich in Gewerbeimmobilien investiert. Erworben werden verschiedene Arten von Immobilien, beispielsweise Bürogebäude, Hotels, Ärztehäuser oder Einzelhandelskomplexe, die durch Mieteinnahmen und Weiterverkäufe Renditen erwirtschaften. Aber auch Mehrfamilienhäuser gehören zum Spektrum einiger Immobilienfonds. Nachdem sich das Volumen der Publikumsfonds in den vergangenen beiden Jahren jeweils um ca. 6 Mrd. Euro erhöht hat, erwarten Experten auch im Jahr 2019 mindestens ähnlich hohe Mittelzuflüsse. Das Gesamtvolumen liegt laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in Deutschland bereits bei über 95 Mrd. Euro und damit auf Rekordhöhe.

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Haltefristen machen Immobilienfonds nach der Krise attraktiver für Langfristanleger

Seit Kurzem gilt bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Bis zur Finanzkrise hatten vor allem Profi-Anleger die Fonds als liquiden Tagesgeldersatz zweckendfremdet – mit höheren Renditen und täglicher Verfügbarkeit. Dieser „Konstruktionsfehler“ führte in den Jahren nach der Finanzkrise zu einer schweren Branchenkrise, denn die Großanleger wollten ihre Mittel schneller abziehen, als die Fonds dazu in der Lage waren Immobilien zu verkaufen. In den Jahren darauf mussten deshalb insgesamt 18 Fonds liquiditätsbedingt geschlossen und abgewickelt werden. Die herben Verluste für die Privatanleger lagen zwischen -10% und -40%. Für Langfristanleger haben offene Immobilienfonds nun einen entscheidenden Vorteil: Die neue Haltefrist macht die Fonds deutlich krisenfester und attraktiver für längerfristig orientierte Anleger.

Wegen zu hoher Nachfrage vorübergehend geschlossen: „Stop and Go“ bei Immofonds

Aus diesem Grund ist das Hauptproblem der Fonds heute nicht der zu hohe Abzug von Mitteln, sondern das Gegenteil – die Fonds werden mit Geld regelrecht überschüttet. Daher ist die Rendite vieler Immobilienfonds relativ moderat. Denn den Fondsmanagern fällt es zunehmend schwerer sinnvolle Immobilieninvestments zu finden, die ein ausreichend attraktives Chance-Risiko-Verhältnis bieten. Da unter den Fondsmanagern ein Anlagenotstand herrscht, steigt bei den meisten Immobilienfonds der renditelose oder sogar negativ verzinste Cashbestand und verwässert die Gesamtrendite. Viele Fonds sind daher dazu übergegangen, keine neuen Anteile mehr an Anleger auszugeben, um so den Kapitalzuwachs zu stoppen. Sobald geeignete Objekte zum Kauf gefunden werden, können Anleger phasenweise neue Anteile erwerben. Über diese sogenannte Cash-Stop– bzw. Cash-Call-Strategie steuern die Fondsanbieter ihre Liquidität.

Die Beschränkungen zeigen Wirkung:  Im Jahr 2018 ging die durchschnittliche Liquiditätsquote so von 21% auf ca. 20% zurück, befindet sich aber weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Volks- und Raiffeisenbanken nehmen für ihre UniImmo-Fonds vorerst kein Geld mehr an, auch die Sparkassen begrenzen die Ausgabe für ihre Deka-Bank-Produkte. Noch keine Einschränkung gibt es bei den DWS-Fonds der Deutschen Bank – die jedoch aus diesem Grund auch die höchsten Liquiditätsquoten aufweisen.

Kosten und Liquiditätsquoten bestimmen die Rendite von Immobilienfonds

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, profitiert sowohl von den Mieteinnahmen als auch von möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Die Analyseagentur Scope untersucht beide Komponenten regelmäßig. Bei 14 offenen Immobilienfonds lag die Netto-Mietrendite 2017 beispielsweise im Schnitt bei 4,0% und die Wertsteigerung bei +1,4%, zusammengerechnet also +5,4%. Nach Steuern und Fremdkapitalzinsen ergibt das unterm Strich +4,8%. Abzüglich der Liquiditätsquote von 20% und den jährlichen Verwaltungskosten liegt die Rendite auf Immobilienfonds für die Anleger dann noch etwas niedriger. Diese lag zuletzt im Schnitt bei ca. +2,7% und entspricht damit in etwa auch der historischen Rendite auf Immobilienfonds. Für das Jahr 2018 liegen die Schätzungen bei einer +0,6% höheren Nettorendite von +3,3%.

Risiken und Nachteile von Immobilienfonds

Obwohl offene Immobilienfonds mittlerweile vom Gesetzgeber strenger reguliert werden und als sehr konservativ gelten, bergen sie natürlich trotzdem nach wie vor gewisse Risiken. Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktschwankungen können bei einzelnen Fonds oder der gesamten Branche auch in Zukunft zu Verwerfungen führen. Der Risiko-Rendite-Indikator vom BVI bewertet, klassifiziert und veröffentlicht die Risikoeinstufungen der offenen Immobilienfonds vierteljährlich.

Unter extremen Marktbedingungen kann es zu einer Aussetzung bzw. Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität kommen. Denn die Fondsgesellschaft darf zweitweise keine Fondsanteile mehr zurücknehmen, sobald die Liquiditätsreserven 5% des Fondsvermögens unterschreiten. Dadurch soll verhindert werden, dass eilige Notverkäufe zu ungünstigen Konditionen durchgeführt werden müssen oder langfristige Anleger durch eilige Mittelabzüge benachteiligt werden.

Brexit-Effekte einkalkulieren

Besondere Vorsicht ist derzeit bei Immobilienfonds angesagt, die in britische Immobilien investieren. Denn möglicherweise wirken sich die Folgen des Brexits negativ auf den britischen Immobilienmarkt aus. Auch deutsche Immobilienfonds mit Investments in britische Objekte könnten betroffen sein. So hat beispielsweise der nachfolgend vorgestellte Deka-Immobilien Europa ca. 16% auf den britischen Inseln investiert, während Hausinvest mit rund einem Fünftel in Großbritannien engagiert ist. Verlassen zu viele Unternehmen London, so könnte sich eine erhöhte Büro-Leerstandsquote kurzfristig negativ auf die Immobilienpreise sowie die Mietrenditen auswirken. Längerfristig betrachtet dürften sich die Brexit-Auswirkungen jedoch in Grenzen halten oder bestenfalls sogar ins Positive umkehren.

Immobilienfonds: Diese Renditen sind möglich

Infolge der Finanzkrise haben sich die Renditechancen von Immobilienfonds deutlich verringert.  Auch wenn der Immobilienmarkt weiterhin boomt und die Gewinne der einzelnen Immobilieninvestments weiterhin hoch bleiben, verwässern das große Fondsvermögen und die überdurchschnittliche Liquidität der Immobilienfonds jedoch die Gesamtrendite. Simpel ausgedrückt: Den Fonds gehen einfach die Objekte aus. Dennoch konnten die Anleger in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich +2,7% Rendite p.a. erzielen, 2018 waren sogar +3,3% drin.

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Die Vorteile offener Immobilienfonds: Über die Börse Haltefristen und Aufschläge umgehen

Übrigens können offene Immobilienfonds trotz Haltefristen handelstäglich an verschiedenen Börsenplätzen sehr flexibel gehandelt werden. Der Preis richtet sich dort allerdings nicht – wie bei einer Rücknahme durch die Fondsgesellschaft – nach dem tatsächlichen Gegenwert, dem Net-Asset-Value, sondern ausschließlich nach Angebot und Nachfrage. Je nach Marktlage gibt es Auf- oder Abschläge auf den inneren Wert der Fondsanteile. Während in den Jahren nach der Finanzkrise im Börsenhandel teils hohe Abschläge verzeichnet wurden, prägen heute eher Kursaufschläge das Bild. Da über den Börsenhandel der hohe Ausgabeaufschlag von bis zu 5,5% entfällt, macht es oft trotzdem Sinn, über die Börse einzusteigen und nicht über die Fondsgesellschaft. Denn der Spread d.h. der Abstand zwischen Geld- und Briefkurs (bzw. Angebots- und Nachfragekurs) ist an der Börse stets viel geringer als bei der Fondsgesellschaft. Damit kann oft ein Teil des Spreads auch in den Immobilienfonds investiert werden.

Erhebliche Unterschiede bei Kosten und Leerstandsquoten

Auch die Kosten der offenen Immobilienfonds unterscheiden sich teilweise gewaltig. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5% und die jährlichen Verwaltungsgebühren (auch TER =Total Expense Ratio) betragen bis zu 2,5%. Die Vermietungsquote sollte ebenfalls unbedingt beachtet werden. Stehen die Gebäude teilweise leer, so gibt es keine Mieteinnahmen, während Kosten trotzdem anfallen. Es gibt gewaltige Unterschiede, die Vermietungsquoten der einzelnen Fonds schwanken zwischen ca. 82% und 98%.

Was bestimmt den Wert von Immobilienfonds?

Doch eine hohe Mietauslastung bedeutet nicht automatisch auch eine starke Rendite. Wird unter den Marktpreisen vermietet, kann sich auch ein vermeintlich hoher Wert als „optische Täuschung“ entpuppen. An der Vermietungsquote und den Mietrenditen orientiert sich die offizielle Bewertung der Immobilien, die regelmäßig von unabhängigen Gutachtern ermittelt wird. Aus dieser errechnet sich dann der Wert des Immobilienfonds bzw. eines Anteils, der Net Asset Value.

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Das sind die besten offenen Immobilienfonds für Privatanleger 2019

Anleger, die vom starken Immobilienmarkt profitieren wollen, haben eine große Auswahl an Publikumsfonds. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende offene Immobilienfonds vor, die in unseren Augen besten international orientierten Immobilienfonds. Dabei liegt unser Augenmerk nicht unbedingt auf der höchsten Rendite, sondern es zählen auch Faktoren wie Stetigkeit & Krisenfestigkeit, Scope-Rating, Kosten und Diversifikation. Bei allen vorgestellten Fonds bleiben dank der Teilfreistellung mindestens 60% der Erträge steuerfrei, beim UniImmoGlobal sind es aufgrund des hohen Auslandsanteils sogar 80%. Alle vorgestellten Immobilienfonds sind ausschüttend d.h. Erträge werden regelmäßig an die Anleger ausbezahlt.

Immobilienfonds-Vergleich 2019: Die besten Immofonds (ausschüttend)

FondsISINWKNKosten p.a.Ausgabeaufschlag3-Jahres-Rendite
Deka-Immobilien EuropaDE0009809566 9809560,97%5,26%+2,74%
HausInvestDE00098070169807011,05%5,00%+2,20%
UniImmo GlobalDE00098055569805551,04%5,00%+2,22%

Deka-Immobilien Europa: Starke Performance und Analystenaufstufung

Wie der Name bereits verlauten lässt, hat der im Jahr 1997 aufgelegte Fonds Deka-Immobilien Europa (ISIN DE0009809566/ WKN: 980956) den Schwerpunkt auf dem europäischen Immobilienmarkt. Der Fonds hat als einer der Größten in der Branche ein Anlagekapital von 16,5 Mrd. Euro, das derzeit in 139 Gewerbeobjekten in 17 Ländern Europas angelegt ist. Rund zwei Drittel des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, 17% entfallen auf Handel und Gastronomie, der Rest auf Mischobjekte, sowie Hotels, Logistik und Lager. Die Vermietungsquote beträgt passable 94%. Auch beim Deka-Fonds gibt es einen Ausgabeaufschlag von 5,26%, die jährlichen Kosten werden mit 0,97% angegeben. Einen Vorteil sieht die Fondsgesellschaft darin, die Immobilien nach Standort, Nutzungsart, und Mietern breit aufzustellen und so die Rendite zu verstetigen.

Solide Performance von +2,74% in den vergangenen drei Jahren

In den vergangenen drei Jahren lag die Durchschnittsrendite bei passablen 2,74%, im letzten Geschäftsjahr, das am 30.09.2018 endete, wurden sogar +3,39% erzielt. Die Rating-Agentur Scope stufte den Deka-Immobilien Europa daher zuletzt auf die hervorragende Note aa- auf. Auch dieser Fonds ist nur beschränkt verfügbar. Der Börsenhandel bietet etwas günstigere Einstiegspreise als der offizielle Ausgabepreis mit Ausgabeaufschlag. Da sich etwas mehr als 16% der Immobilien in Großbritannien befinden, könnte es bei diesem Fonds vorübergehend zu spürbaren Brexit-Auswirkungen kommen.

Die Trailing Stop-Order: Gewinne sichern, Verluste begrenzen.

Die Trailing-Stop Verkaufsorder ist eine abgewandelte Stop-Order. Hierbei wird der Stop-Preis in einem festgelegten Folgeabstand (Trailing-Wert) an den Kurs gekoppelt. Wenn dieser Wert steigt und somit der Abstand größer als der Trailing-Wert ist, wird der Stop-Preis nach oben angepasst.

HausInvest: Stetige Aufwärtsentwicklung seit 47 Jahren

Der mit einem Volumen von 15 Mrd. und mehr als 800.000 investierten Anlegern sehr große Fonds HausInvest Europa (ISIN DE0009807016/ WKN 980701) hat den Schwerpunkt mit 85% Anteil klar auf dem europäischen Immobilienmarkt, investiert aber auch in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region. Verwaltet wird der bei Anlegern beliebte Fonds, der bereits seit 47 Jahren am Markt ist, durch die der Commerzbank-Tochter Commerz Real. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien (z.B. Shoppingcenter) wird auch in Gastronomie- und Hotelobjekte sowie Parkplätze an wirtschaftsstarken Standorten investiert. Insgesamt verfügt der Fonds aktuell über 91 Objekte mit rund 2.300 Mietern und einer hohen Vermietungsquote von 94,9%. Das Analysehaus Scope bewertet den Fonds mit dem sehr guten Rating a+.

Wertsteigerung seit Auflage: +1.087%

Im letzten Geschäftsjahr des Publikumsfonds wurde eine Wertentwicklung von 2,1% erreicht, das entspricht dem Durchschnitt seit Auflage. Der Dreijahres-Schnitt der Performance liegt bei +2,2%. Die Fondsverwaltung empfiehlt für diesen Fonds einen Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren. Die Entwicklung verlief beeindruckend stetig, laut eigenen Angaben wurde seit Auflage im Jahr 1972 eine Wertsteigerung von kumuliert +1.087% erzielt. Bei dem Fonds bietet sich ein Kauf über die Börse an, denn der Börsenpreis liegt bei Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags erheblich unter dem Angebotspreis der Fondsgesellschaft. Anleger müssen bei diesem Fonds jährlich laufende Kosten in Höhe von 1,05% einplanen. Da sich knapp 20% der Immobilien in Großbritannien befinden könnte es eventuell zu Brexit-bedingten Renditeschwankungen kommen. Mittel- bis langfristig dürfte sich der britische Immobilienmarkt jedoch positiv entwickeln, so dass der Brexit vielleicht sogar eine längerfristige Einstiegschance bringt.

UniImmo Global: Internationaler Immobilienfonds mit 80% Steuerfreistellung

Der 3,5 Mrd. Euro schwere UniImmo Global (ISIN DE0009805556 /WKN 980555) von Union Investment eignet sich laut Fondsverwaltung nur für Investoren die Ihr Geld länger als fünf Jahre in internationalen Immobilien fest anlegen wollen. Die laufenden Kosten sind mit 1,04% angegeben, der Ausgabeaufschlag liegt bei 5,00%. Der auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Fonds mit Auflegungsdatum 2004 ist mit 48% besonders in Amerika aktiv. Rund zwei Fünftel des Anlagevermögens liegen in der EU bzw. im Europäischen Währungsraum, davon 7% in Großbritannien (Stichwort Brexit). Rund 10% der Immobilieninvestments wurden im asiatisch-pazifischen Raum getätigt.

+2,5% Durchschnittsrendite in den vergangenen fünf Jahren

Das Scope-Rating a+ bedeutet eine Klassifizierung als erstklassiger Immobilienfonds. Der Fonds weist +2,0% Wertentwicklung für das vergangene Jahr und durchschnittlich +2,5% für fünf Jahre aus. Von Vorteil ist die im Vergleich zu den anderen beiden Fonds höhere Steuerfreistellung in Höhe von 80% der Erträge. Da die Ausgabe kontingentiert ist und der aktuelle Börsenkurs etwa 2% unter dem rechnerischen Ausgabepreis inkl. Ausgabeabschlag liegt, wird auch dieser Fonds am besten über die Börse gekauft.

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Alternativen zu offenen Immobilienfonds

Anlagen mit ähnlichem Rendite-Risiko-Profil finden sich unter anderem in Unternehmensanleihen mit sehr gutem Rating (kurze Laufzeiten). Wer als Privatanleger in den Immobilienmarkt investieren möchte, kann dies auch direkt in Form von Immobilienaktien bzw.  Real Estate Investment Trusts (Reits) erreichen. Außerdem lohnt sich ein Blick auf Immobilien-ETFs, mit denen teilweise kostengünstiger in den Immobilienmarkt investieren kann, als mit offenen Immobilienfonds.

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