Die besten REITs 2019 – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger

Investieren in REITs: Mit diesen Immobilienaktien können Sie 2019 vom anhaltenden Beton-Boom profitieren

Das Jahr 2018 war für Anleger eher ungemütlich und die Aussichten für Aktien sind in Zeiten des Handelskriegs und einer insgesamt eher angespannten wirtschaftspolitischen Lage eher ungewiss.

REITs: Eine renditestarke Investmentidee im Immobiliensektor

Immobilien-Investments hingegen gelten als Sachwertinvestments in Niedrigzinszeiten als lukrative Langfristanlage und stabile Depotbeimischung. Denn anders als mit deutschen Staatsanleihen lässt sich mit „Betongold“ noch immer Geld verdienen.

REITs (Abkürzung für Real-Estate-Investment-Trust, ausgesprochen „Riets“) sind eine spezielle und in Deutschland recht neue Form von Aktiengesellschaften, die im Immobilienbereich investieren und in der Regel hohe Dividenden ausschütten. Die Anlageform ist beispielsweise in den USA seit langem äußert beliebt, REITs gibt es dort bereits seit den 60iger Jahren. Studien zufolge sind bereits über 80 Mio. Amerikaner in REITs investiert und das Marktvolumen beträgt eine halbe Billion USD. In Australien und Frankreich sind REITs ebenfalls längst eine etabliert Anlageklasse. Doch auch unter deutschen Anlegern werden die im Jahr 2007 eingeführten Immobilien-Aktien immer beliebter.

Die Suche nach dem richtigen REIT kann sich dabei jedoch zu einer großen Herausforderung entwickeln, da der Markt in Deutschland mit einigen wenigen Produkten sehr überschaubar ist und noch  in den Kinderschuhen steckt. International hingegen stehen etliche hundert REITs zur Auswahl. Wir sehen uns deshalb heute für Sie an, welche Immobilien-REITs für Privatanleger am attraktivsten sind.

Das sind die Merkmale eines REITs

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Gelder zur Anlage im Immobiliensektor einsammelt und dafür besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich sowohl im Inland als auch im Ausland befinden können. Durch die Einführung von REITs sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien ermöglicht und gleichzeitig Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft verknüpft. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind REITs Aktien, die jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden können. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren. Über LYNX starten diese für einen US-REIT bei 5 USD je Trade und für deutsche REITs bei 5,80 EUR.

Die Fremdkapitalquote eines REITs darf maximal bei 55% liegen. REITs investieren vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser. REIT-Investments in Wohnimmobilien sind hingegen stark beschränkt. Es darf beispielsweise nur in Wohnungen investiert werden, die ab dem Jahr 2007 erbaut wurden. Diese Auflage soll verhindern, dass es zu einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes kommt, die dann zu Mietpreiserhöhungen führen könnte. Das Vermögen eines REITs setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkrediten zusammen.

Vorteil: Steuerbegünstigung gegenüber reinen Aktiengesellschaften

Ein wesentliches Kennzeichen von REITs ist die Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die indirekte gegenüber der direkten Immobilienanlage nicht benachteiligt ist. In Deutschland sind REITs dadurch auch geschlossenen und offenen Immobilienfonds gleichgestellt. Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier in unserem Artikel: Aussichten für „Betongold“ weiterhin glänzend: Die besten offenen Immobilien-Fonds für Privatanleger 2019. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, die der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen, sind deutsche REITs deutlich im Vorteil und kommen auf eine höhere Rendite. Steuerlich werden REITs wie Aktien behandelt. Das heißt, die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern über die Kapitalertragssteuer der Einkommensteuer.

Wichtiges Kriterium für REITs: Hohe Dividenden für die Aktionäre

Ein weiteres Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Für REITs ist festgelegt, dass mindestens 90% der Gewinne unmittelbar an die Teilhaber ausgezahlt werden. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Bei reinen Immobilienaktien und Immobilienfonds gibt es keine vergleichbare Mindestauszahlung. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REITs sind deshalb meist auch ausgesprochene Dividendenaktien.

Kombination der Vorteile von Aktien mit den Vorteilen von Immobilienfonds

REITs kombinieren als „Hybridprodukte“ die Vorteile von Aktieninvestments (ständige Handelbarkeit, Liquidität, geringe Transaktionskosten) mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Die Börsennotierung macht die Kurse der REITs jedoch schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Dennoch weisen REITs eine geringe Korrelation zum Anleihen– und Aktienmarkt auf und sind deswegen eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen.

Aussichten für REITs bleiben positiv: Experten rechnen für 2019 mit 9% bis 10% Rendite

Niedrige Zinsen, eine stetige Verteuerung von Mieten und starke Kapitalzuflüsse treiben den Immobilienmarkt seit Jahren an. Und die Preise kennen daher nur eine Richtung: nach oben. Das gilt auch für die für REITs relevanten Gewerbeobjekte. Allein seit 2010 verteuerten sich deutsche Büros, Einkaufszentren, Hotels und Co. im Schnitt um mehr als +30%. REITs zählen zu den Profiteuren, denen auch Experten für 2019 Renditechancen bescheinigen. Die Investmentgesellschaft Timbercreek Asset Management beispielsweise rechnet in ihrer Marktanalyse „Global Real Estate Securities – 2019 Market Outlook“ für REITS im Jahr 2019 mit einer Rendite zwischen 9% und 10%.

Nullzins-Politik wird von der EZB vorerst beibehalten

Allen Unkenrufen und Warnungen vor einer Blasenbildung zum Trotz ist eine Abschwächung des Immobilienbooms nicht in Sicht und alle Schlüsselfaktoren sind weiterhin positiv. Angetrieben wird der lange Immobilien Aufschwung durch die anhaltende Nullzins­Politik der Europäischen Zentralbank EZB, die aufgrund einer Konjunktureintrübung auf absehbare Zeit weiter fortgeführt wird.

Als Anfang 2018 Gerüchte über eine bevorstehende Zinswende aufkamen, waren auch die Aktienkurse von REITs vorübergehend unter Druck geraten. Denn günstige Refinanzierungen sind in der Branche ein wichtiger Faktor für Rendite- und Wertsteigerungen. Mittlerweile ist jedoch längst klar, dass an der Zinsschraube wohl doch nicht so rasch gedreht wird – eher im Gegenteil. Im März sagte EZB-Präsident Mario Draghi die Zinswende offiziell ab. Vor dem Hintergrund einer sich eintrübenden Wirtschaftslage in der Euro-Zone erklärte Draghi in einer außergewöhnlichen Pressekonferenz, die Leitzinsen „mindestens bis Ende 2019“ unverändert bei 0,0 Prozent zu belassen. Zuvor war von einer Zinswende im Sommer die Rede. Für den Immobilienmarkt ist das eine hervorragende Nachricht.

Der RX REIT Index

Es gibt bereits einen deutschen REIT-Index, der unter der Bezeichnung „RX REIT Index“ und der WKN DE000A0MEN74 notiert wird. Allerdings besteht dieser lediglich aus drei REITs:

alstria office REIT (ISIN: DE000A0LD2U1 – Symbol Frankfurt: AOX – Währung: EUR – Volumen: 2,5 Mrd. EUR)

Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3 – Symbol Frankfurt: DKG – Währung: EUR – Volumen: 434 Mio. EUR)

Hamborner REIT (ISIN: DE0006013006 – HAB – Währung: EUR – Volumen: 722 Mio. EUR)

REIT ETFs als Alternative zum Direkt-Investment

Es gibt auch einige ETFs, also börsengelistete Investmentfonds, die schwerpunktmäßig in REITs investieren. Der große Vorteil von ETFs ist, dass große Einzelrisiken vermieden werden, da breit diversifiziert wird.

An der Börse Frankfurt ist mit dem BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 645 Mio. Euro) auch ein ETF gelistet, der sich an dem in London berechneten REIT- Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet. Dieser Index setzt sich aus 37 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Einzelhandel-, Büro- und Wohnsektor zusammen. Deutschland und Frankreich machen den Großteil des Index aus mit Gewichtungen von 37,9% und 24,4%, gefolgt von Schweden (11%), der Schweiz (8,0%) und Belgien (5,7%).

Der HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol H413 – Währung: USD – Volumen: 142 Mio. USD) ermöglicht einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit d.h. in Nordamerika, Asien, Europa und Australien.

Der Aberdeen Global Premier Properties Fund (ISIN: US00302L1089 – US-Symbol: AWP, Währung: USD – Volumen: 515 Mio. USD) wird an der New York Stock Exchange gehandelt und ist in über 100 unterschiedliche REITs in aller Welt investiert.

Sehr spekulative Anleger können den Global X SuperDividend REIT ETF (ISIN: US37950E1275 – US-Symbol: SREIT, Währung: USD – Volumen: 210 Mio. USD) erwerben. Der ETF, der an der NASDAQ gehandelt wird, investiert in die weltweit dreißig REITs mit der höchsten Dividendenrendite. Bei diesem ETF ist jedoch mit relativ hohen Kursschwankungen zu rechnen. Zudem ist dieser ETF professionellen Anlegern vorbehalten, da europäische Privatinvestoren derzeit keine US-ETFs handeln können.

Das sind die besten Immobilien-REITs für Privatanleger 2019

Anleger, die vom starken Immobilienmarkt profitieren wollen, haben eine große Auswahl an REITs zur Auswahl. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende REITs vor.

Innovative Industrial Properties: Profiteur des großen Marihuana-Booms

Vom großen Goldrausch im 19. Jahrhundert profitierten in erster Linie die Händler, welche die Goldschürfer mit der notwendigen Ausrüstung wie Schaufeln, Pfannen und Proviant ausstatteten. Genau in die Kategorie „Ausrüstung“ fällt der REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen 820 Mio. USD) für die Marihuana-Branche. Das Immobilienunternehmen profitiert von der großen Goldgräberstimmung im Marihuana-Sektor (zum Thema unser Artikel: Die besten Cannabis Aktien 2019), denn man vermietet Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung.

IIP bietet die perfekte Lösung für den kapitalintensiven Ausbau der Produktionskapazitäten

Aktuell geht es für die meisten Cannabis-Anbieter vor allem darum, schnell zu wachsen und das Kapital möglichst sinnvoll einzusetzen. Es macht daher großen Sinn die eigenen Produktionsstätten an IIP zu verkaufen und direkt langfristig zu mieten. Ein Win-Win: Der Marihuana-Produzent kann die freiwerdenden Mittel sofort für die weitere Expansion verwenden und der REIT hat ein lukratives „Sale and Lease Back“ Geschäft abgeschlossen.

19 Immobilien zur Marihuana-Produktion

Zum 7. Mai 2019 besaß IIP in den USA 19 Immobilien, die zu 100% an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet waren. Die Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 121.000 Quadratmetern haben eine vergleichsweise lange durchschnittliche vertragliche Restmietdauer von ca. 15,2 Jahren. Die Standorte befinden sich in den Bundesstaaten Arizona, Kalifornien, Colorado, Illinois, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New York, Ohio und Pennsylvania.

Geschäft wächst dreistellig

Doch nicht nur Anbieter für medizinisches Cannabis kommen als Mieter in Frage. In 10 US-Bundesstaaten und Kanada ist Marihuana bereits zum Freizeitkonsum zugelassen. Das Geschäft von IIP nimmt daher gerade erst richtig Fahrt auf. Im ersten Quartal wurden die Mieteinnahmen um +146% auf 6,6 Mio. USD gesteigert. Dabei kletterte das Ergebnis je Aktie sogar um +267% von 0,09 USD auf 0,33 USD, rund 1 Cent mehr als von Analysten erwartet. Auf drei Jahre gesehen wurden die Mieteinnahmen jährlich im Schnitt um +175% gesteigert. Im laufenden Geschäftsjahr soll der Gewinn je REIT-Aktie von 0,78 USD im Vorjahr auf 1,94 USD steigen. 2020 sollen bereits 3,16 USD je Anteilsschein verdient werden.

REIT mit Marihuana-Fantasie für spekulative Anleger

Da der Marihuana-REIT vor allem Wachstum verspricht ist die für dieses Jahr erwartete Dividendenrendite mit 2,1% (Kurs 83,70 USD) niedriger als bei anderen REITS. Im Jahr 2020 ist jedoch bereits mit einer Ausschüttung von ca. 2,84 USD je Anteil zu rechnen, was auf dem aktuellen Kursniveau dann im kommenden Jahr rund 3,4% Dividendenrendite entsprechen würde. Die eigentliche Fantasie liegt jedoch im extrem wachstumsstarken Geschäftsfeld Cannabis. IIP ist als spezialisierter Anbieter bislang quasi konkurrenzlos und schafft durch sein Geschäftsfeld eine Win-Win-Situation für eine boomende Branche.

W.P. Carey: Risikoarmes Geschäftsmodell und beeindruckende Erfolgsgeschichte

W.P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 14 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT (Dreifach-Netto-Leasing-REIT). Das heißt der REIT besitzt ein Portfolio von Gebäuden, bei dem die Mieter alle Betriebskosten der Immobilien, einschließlich Steuern und Instandhaltung, selbst tragen. Ein sehr lukratives Geschäftsmodell, denn das weltweit breit diversifizierte Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand.

Risikoarmes Geschäftsmodell: Kauf und Vermietung an Vorbesitzer

Wie viele andere REITS kauft auch Carey Assets von Unternehmen und vermietet sie dann im Rahmen langfristiger Mietverträge direkt an die Vorbesitzer zurück. Wie bei Innovative Industrial Properties werden den Mietern so Mittel zur Wachstumsfinanzierung oder für Übernahmen zur Verfügung gestellt. Carey profitiert damit relativ risikolos von der Spanne zwischen den Mietpreisen und den Finanzierungskosten.

Breite Diversifizierung nach Branchen, Objektarten und Ländern

Das Immobilienunternehmen verfügt aktuell über ein großes Portfolio von rund 1.168 Objekten, die an ca. 310 Mieter vermietet sind. Rund 64% der Mieten werden in den USA generiert, der Rest kommt überwiegend aus Europa. Darunter befinden sich beispielsweise auch 20 Metro-Großhandelsmärkte und 44 Hellweg Baumärkte in Deutschland. Zu den Mietern gehören unter anderem auch bekannte Namen wie die Hotelkette Marriot (18 Hotels), sowie die New York Times (Hauptniederlassung). Gut 40% der Einnahmen entfallen auf den Bereich Industrie, 25% auf Lager und Logistik, der Rest teilt sich auf Einzelhandel, Büro, Bildung und sonstige Mieter auf. Dadurch sowie durch die weltweite Ausrichtung ist W.P. Carey einer der am stärksten diversifizierten REITs am Markt. Dies stellt eine gute Absicherung dar, falls es in einer Region mal zu einer schwächeren Entwicklung oder Krise kommt.

22 Dividendenerhöhungen in Folge & 5,2 Prozent Dividendenrendite

Unter den vielen Dreifach-Netto-Leasing-REITs sticht Carey vor allem durch seine Größe und die erfolgreiche Vergangenheit hervor. Das Unternehmen konnte die Dividende mittlerweile 22 Jahre in Folge erhöhen. Aktuell beträgt die Quartalsdividende rund 1,03 USD, so dass auf das Jahr gerechnet rund 4,12 USD ausgeschüttet werden. Bei einem derzeitigen Aktienkurs von 80 USD errechnet sich so eine attraktive Dividendenrendite von 5,2%.

Basisinvestment für REIT-Anleger

Carey hat ein hervorragendes, sehr erfahrenes Management, dass das Unternehmen in den vergangenen Jahrzehnten stets auf Erfolgskurs hielt. Daher ist der REIT für Anleger geeignet, die auf Stetigkeit setzen und längere Zeithorizonte im Auge haben. Neben der beeindruckenden Erfolgsgeschichte überzeugt W.P. Carey mit einer breiten Diversifikation und einer ansprechenden Dividendenrendite. Der REIT geht als Basisinvestment für international orientierte Immobilienanleger durch.

Welltower:  Die Nummer 1 mit Fokus auf die USA

Klare Nummer eins unter den REITs ist Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 32 Mrd. USD), nicht nur von der Größe her. Das Branchenschwergewicht, das vor allem im Gesundheitssektor investiert. Welltower fokussiert sich dabei vor allem auf Einrichtungen in den USA. Im Portfolio befinden sich jedoch auch Objekte in Kanada und Großbritannien.

Im Fokus: Erstklassige Immobilien im Gesundheitsbereich

Welltower investiert in Seniorenheime und -residenzen, Reha-Zentren und andere Immobilienobjekte im Gesundheitssektor. Im Fokus stehen höherpreisige Senioren-Anlagen in noblen Lagen (darunter beispielsweise auch Manhattan und Beverly Hills) und andere erstklassige medizinisch genutzte Immobilienobjekte. Zurzeit verwaltet das Unternehmen insgesamt über 1660 Objekte mit mehr als 320.000 Bewohnern. Des Weiteren besuchen jährlich knapp 20 Mio. Patienten Krankenhäuser, Reha-Zentren oder andere ambulante Einrichtungen von Welltower.

Gesundheitsbranche profitiert vom demografischen Wandel

Vor allem die demografische Entwicklung der Gesellschaft ist eine enorme Wachstumschance für Seniorenheim- und Gesundheits-REITs. Die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen nun nach und nach in die Rente. Es ist daher abzusehen, dass es zukünftig einen enormen Bedarf für Betreuungseinrichtungen geben wird. Aber auch ambulante Behandlungen und sehr kurze Krankenhausaufenthalte liegen dank fortschrittlicher Medizintechnik im Trend. Auch in diesem Bereich ist Welltower sehr stark präsent.

Kaum gesundheitspolitische Risiken durch Fokus auf teure Lagen

Der verstärkte strategische Fokus auf teure Lagen führt dazu, dass mittlerweile mehr als neun von zehn Seniorenheim-Bewohnern Privatzahler sind und damit nicht in staatliche Programme wie Medicare oder Medicaid fallen. Dank der schrittweisen Umschichtung von einigen margenschwachen Objekten zu höherpreisigen Einrichtungen stammen mittlerweile nur noch ca. 7% der Einnahmen von Welltower aus der öffentlichen Gesundheitsfürsorge der USA. In diesem Bereich sind die Entwicklungen stark von politischen Entscheidungen geprägt. Durch mehrere Schwenke in der Gesundheitspolitik kam es zuletzt immer wieder zu gesetzlichen Modifikationen oder Änderungen bei Regelsätzen für die Finanzierung von Betreuung und medizinischer Versorgung. Dies hat in den vergangenen Jahren zu einigen Verwerfungen und Unsicherheiten bei den weniger gut aufgestellten Konkurrenten geführt.

Ordentliche Dividendenrendite von 4,4%

Welltower konnte die Erlöse in den vergangenen drei Jahren im Schnitt um +5% steigern, das Ergebnis je Aktie blieb trotz der politisch bedingt durchwachsenen Branchentendenzen stabil. Für das laufende Geschäftsjahr wird mit einem Gewinnplus von rund +4% gerechnet. Das Unternehmen kommt mittlerweile auf 23 Jahre ohne Dividendenkürzung und hat seine Ausschüttung zuletzt 14-mal in Folge angehoben. Kürzlich wurde die 191. Quartalsdividende in Folge ausgezahlt. Mit einer derzeitigen vierteljährlichen Ausschüttung von 0,87 USD kommt der REIT bei einem Aktienkurs von 79 USD auf eine attraktive Dividendenrendite von 4,4%. Hervorzuheben ist auch, dass Welltower eine der niedrigsten Verschuldungsquoten in der Branche aufweist.

Für langfristig orientierte Anleger geeignet

Wer als Anleger langfristig vom demografischen Wandel profitieren möchte, der hat mit Welltower ein solides Investment aus dem Gesundheitsbereich. Die Branche wird in den kommenden Jahren stetig wachsen und dafür sorgen, dass der Bedarf nach Gesundheitseinrichtungen hoch bleibt. Welltower wird mit seinen Einrichtungen für die Mittel- und Oberschicht von dieser Entwicklung profitieren und daher mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den kommenden Jahren eine starke Geschäftsentwicklung verzeichnen.

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